I balconi sono degli elementi edilizi posti a servizio delle unità immobiliari dalle quali vi si accede.
Il regolamento edilizio tipo, di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, definisce:
il balcone come un elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni;
la loggia e loggiato come un elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.
In ambito condominiale questa distinzione è ricondotta al campo della categoria dei balconi, nominando le due tipologie rispettivamente come balcone aggettante e balcone incassato.
La differenza sostanziale tra i due tipi di balconi in ambito condominiale:
- I balconi aggettanti sono considerati di proprietà esclusiva del titolare dell’unità immobiliare che se ne serve per tutta la parte orizzontale compresa la parte sottostante il piano di calpestio (così detto sottobalcone o cielino), eccezion fatta per i rivestimenti e fregi ove incidenti sul decoro dell’edificio
- I balconi incassati, in relazione alla parte orizzontale, sono considerati alla stregua dei solai interpiano.
Dalle considerazioni suddette di carattere generale è evidente che il piano di calpestio del balcone, qualunque sia la sua conformazione, debba essere considerato parte dell’elemento edilizio in proprietà esclusiva al titolare dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone.
Per cui:
– nel caso di balcone aggettante, salvo il caso di presenza di fregi e decorazioni, l’intera struttura orizzontale è di proprietà delle unità immobiliare di cui il balcone risulta pertinenza e le spese sono tutte a carico dello stesso proprietario .
– nel caso di balconi incassati, dovendosi equiparare la parte orizzontale al solaio, per comprendere la titolarità degli elementi edilizi che lo compongono e conseguentemente il regime di spese cui gli stessi sono sottoposti, bisogna guardare all’art. 1125 c.c.:
- il proprietario del piano superiore deve interessarsi della copertura del pavimento;
- il proprietario del piano inferiore dell’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Per le restanti parti ciascuno questi contribuiranno in parti uguali.
Sinteticamente: l’impermeabilizzazione del piano di calpestio (pavimento) del balcone, è opera a carico del proprietario dell’appartamento che se ne serve, tanto nell’ipotesi di balcone aggettante, tanto in quella di balcone incassato.