Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle dei millesimi riflettono il valore delle singole unità immobiliari in relazione al valore totale dell’edificio, ed assolvono principalmente a due funzioni:
– permettere il calcolo delle maggioranze e dei quorum necessari per costituire validamente l’assemblea e per deliberare;
– consentire la ripartizione delle spese per la conservazione delle cose comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie per i condomini che hanno più di 10 partecipanti (e opportune negli altri casi), e devono essere allegate al regolamento condominiale.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore della propria unità immobiliare salvo il caso in cui il titolo di acquisto non disponga diversamente.
In altri termini, ad un immobile di maggior valore corrisponde una maggiore quota millesimale.
Inoltre, le spese necessarie alla conservazione dei beni comuni, nonché per la prestazione dei servizi di interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Detto valore viene quantificato in millesimi da una apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
La tabella millesimale quantifica la partecipazione di ciascun condomino al bene comune e, conseguentemente, la maggiore o minore partecipazione ai costi di gestione.
Le tabelle millesimali, in sostanza, servono a ragguagliare, creando una scala di valori unici per tutti i condomini, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ottenere un criterio unitario per la ripartizione delle spese.
Quando si formano le tabelle millesimali?
– dal costruttore dell’edificio, che provvede a richiamarle nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari;
– successivamente, dai condomini, che potranno anche modificare le tabelle esistenti.
Modalità e maggioranze necessarie
Secondo le disposizioni di l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie era chiaro che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale potevano essere rettificati o modificati all’unanimità.
La giurisprudenza, con un netto cambio di rotta rispetto al passato, ha ritenuto che l’obbligo di approvazione all’unanimità delle tabelle millesimali si riferisca alle sole ipotesi di rettifica o modifica che comporti il passaggio a criteri differenti e derogativi a quelli previsti dalla legge.
In altri termini, solo le modifiche alle tabelle che comportino un computo dei millesimi in base a criteri diversi da quelli imposti dalla legge necessitano l’unanimità dei consensi.
In tutti gli altri casi è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile comma 2, il quale prevede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
In sostanza, la situazione diventa molto più semplice essendo sufficiente una delibera votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 501 millesimi.
vedi Cass. S.U., 09/08/2010, n. 18477, Cass. 26/02/2014 n. 4569; Cass. 13/05/2013, n. 11387.
Riepilogando:
- serve il consenso unanime di tutti condomini, qualora si preveda l’adozione di criteri diversi e derogatori da quelli ordinariamente previsti dagli artt. 1118 e 1123 del Codice civile.
2. serve la semplice maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del Codice civile, comma 2, il quale prevede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, anche nell’interesse del singolo condomino nei seguenti casi:
- quando vi sia un errore (ad esempio un errore di calcolo o da errata trascrizione delle superfici o dei volumi dell’immobile);
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio (ad esempio in conseguenza di soprelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari), risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.